En vän till mig berättar om hur hans dotter inte fick ett enda bud på sin tvåa. Tvåan var i tipp topp skick, välutrustad och välplanerad. Det var heller inte något problemområde vi talade om. Tvärtom, vid Kyrkviken på Lidingö, med gångavstånd till Lidingö Centrum – och prisnivån låg strax över tre miljoner, det är en summa många klarar av att betala. Hon fick gå ned ordentligt i pris innan det till slut kom ett bud. En annan bekant sålde precis i dagarna sin trea i Täby. Mäklaren hade satt utgångsnivån så där skrattretande lockprislågt som man egentligen inte får göra, bara för att vara säker på att kunna sälja. Tjugofem intressenter infann sig, men bara ett bud – 100.000:- under mäklarens förväntan.
Ni som bor i huvudstaden med omnejd och varit med ett tag känner säkert till hur Stockholms bostadsmarknad fungerar. Den är ofta så het att budgivarna står och skriker i trapphusen för att överrösta varandra. Förhandsbud kommer in för att stoppa budgivning – på nivåer högt över utgångspris. Men när folk känner lukten av blod så är det genast iskallt. Just kontrasterna gör tystnaden så mycket mer brutal. I en liten stad kan ett objekt stå osålt länge utan att det verkar underligt. I Stockholm betyder den uteblivna försäljningen detsamma som en dödskallemärkning.
Oscar properties – marknadens första offer?
Och nu börjar det lukta blod lite överallt. När Stockholms stad för någon vecka sedan offentliggjorde sina krav på Oscar Properties att fullgöra sin betalning på 600 miljoner kronor för markanvisningen Gasklockan, så var det säkert många som drog öronen åt sig. Nu kryper det alltså fram att bolaget har akuta betalningsproblem. DN:s artikel är låst, men SR P4 rapporterar också och gör ett textsammandrag. Till saken hör att Oscar Properties har hårdlanserat sig som lyxlägenhetsproducent som sålt lägenheter på ritning, tre år före färdigställande, en affärsmodell som ingen är intresserad av idag. Och man har även profilerat sig som skyskrapebyggare. När det gäller just skyskrapor så är Stockholm ökänt för sina sniglande och ombytliga planprocesser, ofta med tillkommande krav så att byggandet avsevärt fördyras och slutligen avslås. Alternativt minskas höjden så att de arkitektoniska värdena förflackas, förfelas och skapar förfulade kompromisser. Ett eller två (halv-)höga hus brukar hinna byggas i staden innan konjunkturcykeln vänder. Förra gången var det Victoria Tower (hotellet), dessförinnan Kista Science Tower och innan dess brutalt stympade ‘Haglunds pinne’ vid Södra Station. Den här gången hann man med flera stycken, vilket bara visar hur extremt övermogen byggkonjunkturen faktiskt är.
Oscar Properties hann bygga det ena Torstornet, frågan är om någon annan känner sig manad att ta över det andra. Problemet är ju att lägenhetsintressenter på de nödvändiga prisnivåerna saknas. SSM:s planer på skyskrapor vid Telefonplan, som både Försvaret och Luftfartsverket/Swedavia gjort sitt bästa för att såga, lär trots Lst:s godkännande nu få samla ännu mera damm. Problemet är att ingen längre har lust eller råd att köpa svindyra nyproducerade lägenheter i ett land och en stad med lägen där man inte har bättre säkerhet. Allra minst i bombattentatsattraktiva skyskrapor. Den bostadsmarknad som av mäklare och andra närstående intressenter tillkämpat hissats så gott man kunnat under dessa de sista månadernas bräckliga högkonjunktur är helt enkelt inte sund. Priserna har med nöd kunnat hållas uppe, och i stort sett bara i de segment där man får mest boyta för pengarna och ‘standardobjekt’ upp till ca sju miljoner. Det är alltså vad folk i gemen mäktar med när man måste ha någonstans att bo. För de lite dyrare prospekten är marknaden betydligt surare; här har omsättningen gått ned dramatiskt och priserna har sjunkit ända sedan 2016. Vilket de fortsätter att göra.
Damoklessvärdet
Denna trend måste förr eller senare även drabba ‘normala’ hus och lägenheter; skillnaderna mellan en strandtomt och en radhuslåda i B-läge är helt enkelt så löjligt liten snart att den inte kan bli mindre. När jobbkonjunkturen viker så kommer också ‘den hårda’ efterfrågan på ‘lågprisobjekt’ att sjunka. En stor del av den nyproducerade bomarknadens intäkter består av statliga bostadsbidrag, till alla nyanlända som själva inte kan betala men som i många kommuner (dock ej i Stockholm) haft förtur i bostadskön. Skulle dessa inte ha välkomnats på detta generösa vis så hade byggmarknaden inte varit överhettad från början, byggkostnaderna hade varit betydligt lägre och efterfrågan mer måttlig. Nu har istället ett potentiellt överutbud skapats, om vi bara ser till den delen av marknaden som betalar sin egen efterfrågan och utgår ifrån att den är den enda långsiktigt hållbara. Detta överutbud kommer under överskådlig tid hänga som ett Damoklessvärd över varje enskild transaktion.
En marknad trängd av white flight och lättövertalade skattehöjare
Riskerna med att vara bostadsägare i Sverige kommer vid en konjunkturnedgång öka från två håll till. Dels i form av den onda cirkel som utflytten av välutbildade och välsituerade skapar och som är självgenererande: ju fler som flyttar, desto fler kommer katalyseras att göra samma sak. Prispressen på lyxobjekten kommer sedan trycka ned resten av marknaden, på sätt som beskrevs ovan. Dels i form av de skattepålagor som politikerna kommer frestas att lägga på sektorn för att täppa till de hål som lågkonjunkturen skapar. Även dessa är självgenererande på så vis att bara omnämnandet av högre fastighetsskatt, förmögenhetsskatt, arvs- och gåvoskatt samt exitskatt är något som direkt sänker betalningsviljan bland potentiella köpare.
Vi vet att den nuvarande regimen älskar höga skatter och deras medvetenhet om hur marknaderna fungerar är svagt utvecklad. I takt med förvärrade budgetproblem lär man kunna få stöd för skattehöjningar även från ‘ansvarstagande’ mittenpartier, C och L. Skulle planerna realiseras påverkas så klart även ägarnas betalningsförmåga; fastighetsägande kommer bli väsentligt dyrare. Tämligen snart kommer vi se ett nytt segment säljare: dem som började dyka upp på marknaden 1992-93 efter att den ekonomiska krisen då pågått ett par år. Människor som var så illa tvungna att sälja, till varje pris.
Blod på marknaden? Då väntar man med att köpa.
När marknaden kan ana blod, så menas just att man börjar sniffa sig till sådana säljare. Alla gör då vad de kan för att vänta ut slakten. Det är bara naturligt, ingen vill göra en dålig affär. Paradoxalt nog kan förstås denna marknadslogik även innebära en halt i ‘white flight’: vi riskerar att bli inlåsta tillsammans med vår största investering, bostaden. Först är det trångt i dörren, men när prisfallet väl är ett faktum så tenderar många att försöka vänta ut krisen. Om pessimisterna får rätt kommer man då tvingas konstatera fortsatta värdefall undan för undan, till dess förmögenheten inte längre upplevs som stor nog för att bära en utlandsflytt.
Först när lejonparten av aktörerna anser att man kan se en stabil vändning, så ökar transaktionsvolymerna igen. Sedan även priserna. Detta kommer ske först efter att politikerna har presenterat strukturella lösningar som känns trovärdiga för att hålla långsiktigt – och dessa måste hinna materialisera sig i form av förbättrade ekonomiska nyckeltal. Just nu är vi istället i förnekelsefasen; det finns fortfarande en och annan optimist kvar även om de flesta talar mot bättre vetande. Köpare är framförallt de som växlar ner, från större och dyrare bostäder. De minskar sin exponering. Och så de som inte har uppfattat hur mycket större fallet kommer kunna bli, som jämför med toppen som har varit och som tycker att de gör en tillräckligt god affär som det är.
Jag önskar dem lycka till. Men är rädd för att de nog snart kommer upptäcka att det hade varit klokare att vänta ett tag till.
Magnus Stenlund
Sunt Förnuft
English Summary
A high end market residential developer in Stockholm, Oscar Propertes, is reporting liquity problems. This is the definite end of the long property boom in Sweden. Newly produced flats have been marked at redicolous price levels compared to the current stock. No one will buy property drawings sold three years before completion any more. The fact that a quite substantial part of the property market income, especially for the newly produced appartments, is paid with government subsidies via households with no capacity to pay themselves, is hanging like a Damocle’s sword over every transaction onwards, since nobody can say for how long Sweden will (be able to) continue this policy.
The observed market prices are in many ways thus a chimaera; expensive appartments and houses with bonus qualities are sold only at significant discount compared to 2016, and will in a trickle-down process sooner or later decrease prices also in the rest of the market. White fligth is likely to remain as a constant pressure on the high end, and increased property taxes would for sure sharpen any such detraction. In a coming recession government will however not have much choice but to raise taxes, even if they had been aware of this problem. Very little proves that they even see this as a major concern; the current regime is only more than willing to increase tax pressure and backed by ‘responsible’ support from Centern and the Liberalerna, we should probably expect this to happen before next election.
Since there is blood on the market already, we are not likely to see an upturn before this blood has disappeared. For this to happen people must believe in a structural change in current politics.
